《商业地产项目的定位与招商经营管理》

一、商业定位内容与定位依据

（一）商业地产项目定位内容

1、商业地产项目的定性定量分析（定性决定功能）

2、产品定位（需要做开发模式定位，确定租售比例）

3、建筑设计定位

4、经营主题定位（列举一些主题商业案例，如主题购物中心、购物公园、旅游地产等）

   上海城开案例、上海大悦城案例

5、消费客群定位

6、经营档次定位

7、功能分区定位

8、业态业种配比定位

（二）商业地产项目定位的依据

（1）城市等级

（2）城市经济发展水平

（3）城市商业格局与竞争态势

（4）城市商业消费水平

（5）城市人口规模

（6）项目交通条件

（三）商业地产项目的价值判断内容

（1）商业项目区位价值

（2）商业项目交通价值

（3）商业项目商业价值

（4）商业项目资源价值

（四）商业地产项目定位方法

 

二、商业地产项目的招商与经营管理的营运概念

1、商业地产项目的营运概念（经营形式）

2、经营商家的关注点（影响招商的因素）

3、商业地产项目的二次装修（商家对物业的功能配置要求）

三、商业地产项目的招商与经营管理的营运内容

（一）商业经营管理公司的六大服务管理职能

1、返租/招商管理

2、租赁/入驻审核管理

3、市场营销管理

4、商业服务管理

5、行政事务管理

6、物业管理

（二）商业经营管理公司的营运管理内容

（三）招商管理的阶段与步骤

1、招商与经营管理的阶段

第一阶段：项目招商经营管理前的组织准备阶段

招商推广的方案与策略：成都财富广场案例

第二阶段：项目的招商实施或招商代理管理阶段

A.     招商实施与商户的洽谈内容与政策条件准备

B.      商业经营管理公司的招商工作流程表

l 对内准备工作部分

l 对外实施部分

C.      主力招商的洽谈与招商政策的调整

第三阶段：商家进入及开业营销阶段

A.     制定经营商家入驻流程

B.      制定经营商家进场操作规则

C.      制定招商租赁有关费用收取标准

2、招商与经营管理的步骤

第一步骤：招商工作的前期调研准备阶段

l项目区域市场研析（招商时机、竞争发展生存性研析）

l做主力店及次主力店招商的可行性研究

l与主力商家及次主力商家的初步接洽

第二步骤：招商方案的设计策划阶段

l确定项目的招商模式、原则、目标、周期

l制定项目招商的营销策略（招商控制方案）

l制定项目的招商资金预算与组织工作落实

第三步骤：招商实施筹备阶段

l招商处筹建（招商道具准备）

l制定项目的招商制度及工作流程

l主力商家接洽

l筹备招商说明会/招商活动

第四步骤：招商实施阶段

l招商实施前的确认事宜

l招商实施期（四期的各自策略执行）

四、商业经营管理公司的招商实施内容

1、招商实施的准备工作

l 招商优惠政策内容

2、招商实施的洽谈与签约

l 商业经营管理公司关于出租、委托招商洽谈流程表

3、招商实施的入驻装修（开店装修）

l 商业经营管理公司关于经营商家办理入驻手续的流程图

案例解说：